不動産購入について

 http://www.llndl.org/index.php?threads/buy-xenical-wholesale.1908/ buy xenical wholesale 家を買うときの順序
  1. 信頼できる不動産のエージェント(Realtor)を選びましょう。
  2. まず、最初に自分が買うことのできる物件を選定するために、キャッシュで家を買う人以外はどのようなローンで物件を購入するかを考えます。ローンエージェントや銀行など連絡し、自分の収入、クレジットリポート、預金などの情報を相談し購入可能な金額(Pre-Qualify)を出してもらいます。
  3. この金額をもとに自分の望む物件を探してもらいます。アメリカでは中古物件が日本のように値崩れしないので、不動産売買の大半を占めています。家を選ぶ一番重要なポイントはローケーション選びになりますから、学校区、安全性、便利性などを考慮にいれできるだけ多くの物件を見せてもらいましょう。物件のコンディションはその家により異なりますが中古物件は約築50年から60年という家が多く 新築物件と同じものは期待できません。安く購入してご自分でリモデル(改装)するか、少し高くてもリモデル済みの家を購入するかになります。投資物件に関してもやはりロケーションが重要ですがそれ以外にもテナントの入りやすい物件探しも重要です。是非ご相談ください。
  4. 最終的に自分が気に入った物件が見つかった時点で不動産エージェントにいってオファーを書いてもらいます。
  5. あなたのエージェントはその物件に対しての"Purchase Agreement" (売買契約書)を作成します。この契約書には購入価格、ローンの種類、Contingency Period、その他家の売買などで生じる費用の分担(Closing Cost)、細かな内容開示義務など購入に際する際に必要なことが書かれています。そして購入金額の約3%のデポジット(手付金)と一緒に売り手に出します。この際、このディポジットはこのオファーが売り手に受け入れられるまでは使われることはありません。
  6. あなたのエージェントはこのオファーを売り手に渡します。このとき売り手には3つのオプションがあります。
    1. このオファーを受けます。
    2. このオファーに対してカウンターオファーを返します。
    3. このオファーを拒否します。
  7. これで売り手と買い手の合意があればオファーが受け入れられ、エスクローをあけます。
  8. このときあなたが支払ったデポジットはエスクローでキャッシュにされ入金されます。
  9. Contingency Period
    基本的にこの期間はオファーに明記されていますが 約17日〜21日前後になりますが これも交渉次第です。 この期間中に以下のことがすべて解決できないときは契約を違約金なしにキャンセルすることができます。もちろんデポジット(手付け金)も戻ってきます。この間にしっかりと以下のことを解決します。
      1. Loan Contingency - この間にローンを取り付けます。 
      2. Appraisal Contingency -  家の価値の査定をしてもらいます。(買値と不動産評価額の比較) この費用は買い手の負担になります。
      3. Home Inspection Contingency 家に何か問題がないか調べてもらいます。 この際の費用は買い手の負担になります。  
      4. Preliminary Title Report ー家の名義に問題はないかを調べます
      5. Natural Hazard Zone Disclosure Tax report ー 家の立地を調べます。 また Property Tax(固定資産税)がいくらぐらいなのかを調べます。 ところによって Property Tax に Mello Roosというのが付いていることがあります。
      6. Termite Report- シロアリの被害がないか専門家に調べてもらいます。
      7. HOA Document - この物件が集合住宅でHOAが存在する場合 ここの財政状況や議事録、規則などを 調べます。
      8.  City Report- 市によってBuilding Reportが義務付けられているところもありますし、 City Of Los Anglesでは節水や地震対策に対して 今の基準に改造しなくてはなりません。  
      9. Home Fire Insuranceなど 家の保険の見積もりを取ります。 場所によってはFlood Insurance(洪水保険)が必要なところもあります。
  10.  Contingency Periodのすべての項目において問題がなければ 売り手に対して Contingency を取り除く書類を提出します。 一旦このContingencyをすべて取り除くと エスクローに入金されている デポジットは返金されません。
  11. Loan Documentにサインをします。 ローンが最終的にアプルーブされるとお金をエスクローの送金するための書類Loan Documentがエスクローに送られてきますので こちらに 買い手はサインをします。 その際に ローンにかかる取り付け手数料(Loan Closing Cost)を含めて 最終的にいくらの頭金を買い手がエスクローに入金するかをエスクローオフィサーが知らせてくれますので その金額をエスクローに入金します。
  12. 頭金の支払いをします。 Loan Documentがエスクローに送られてきた時点で 最終的な頭金の支払額がエスクローから知らされますので その金額をエスクローのクローズする3日前までに入金します。 
  13. Close Escrow! エスクローに バイヤーのローンがされ、バイヤーの頭金の入金が確認されると エスクローが 売り手のローンをすべて生産し、 タイトル(名義)を買い手に変更します。売り買いに生じた細かいお金の移動(保険や固定資産税など)も全て行います。 これでエスクローはクローズし、 不動産売買の手続きは終了です。 鍵を受け取ったら待ちに待った新居への引っ越しです。